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二手房交易时如何进行调查与审核
时间:2012-04-28 19-44-17 来源:滨海新区律师咨询 发布人:赵治国律师 点击:226 次
1 、权属审查 (1)审查二手房的权属证明及相关文件,未依法登记取得房地产权证书的,不得买卖; (2)向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。 2 、买卖双方主

  1、权属审查

  (1)审查二手房的权属证明及相关文件,未依法登记取得房地产权证书的,不得买卖;

  (2)向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。

   2、买卖双方主体资格审查

  (1)二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人;

  (2)二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外;

  (3)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件;

  (4)二手房属于国有或者集体资产的,应当有政府管理部门的批准文件。

  3、共有财产审查

  共有二手房,应当有共有人同意转让的书面证明。

  4、权利限制审查

  二手房交易时,应当没有司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。

  5、他项权利设置审查

  二手房如有抵押等他项权利设置,在交易时应取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。

  6、优先购买权审查

  (1)共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。

  (2)已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。

  特别提示:已经出租的二手房买卖后,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。

    7审查二手房有无其他禁止买卖情形

  (1)依法收回土地使用权的房屋,不得买卖;

        (2)已被列入动拆迁范围的房屋,不得买卖。 

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